Avant l’acquisition d’un investissement locatif, la rentabilité reste l’élément déterminant avant toute prise de décision. Qu’il s’agisse d’une solution de placement en vue de vous constituer un patrimoine, d’un complément de retraite ou encore d’une façon de laisser un bel héritage à votre entourage (les veinards 😉), l’objectif est d’obtenir une super rentabilité !

De nombreux critères rentrent en compte et peuvent modifier la rentabilité estimée, il est donc important d’en connaître les différences afin d’apprécier leur résultat.
Le rendement a 3 définitions différentes, il est donc important de faire la différence entre ces 3 variantes :

• Le rendement brut
• Le rendement net
• Le rendement net-net

De plus, si vous êtes à l’aise avec les chiffres, vous pouvez également calculer le cashflow immobilier de cette opération.

Etape 1 – calcul rapide du rendement brut : avant visite du bien

Afin de déterminer la rentabilité de votre investissement locatif, le rendement brut s’avère être la méthode de calcul la plus simple. Elle consiste à rapporter les loyers annuels perçus ou prévus (hors charge) sur le prix d’achat du bien, le tout multiplié par 100. Simple mais incomplète, cette méthode sert généralement à obtenir un indicateur de comparaison assez rapidement, sans trop de détails.

Voici le calcul à retenir :
(Montant du loyer annuel / prix d’achat) x 100

En pratique :

Calculons la rentabilité d’une maison achetée 150 000€, mise en location au prix de 700€ mensuel.
[( 700€ de loyer x 12 mois) / 150 0000€ prix d’achat] x 100 = 5.6%
La rentabilité de cette maison est fixée à 5,6 % brut.

Etape 2 – calculer le rendement net : si le bien vous intéresse et/ou que vous devez faire un choix

Le rendement net, c’est quoi ? Ce calcul reprend le principe du rendement brut en y déduisant les impôts et charges imputées au propriétaire bailleur. Par définition, ce calcul est plus précis que le calcul précédent. Voici une liste non exhaustive des frais, impôts et charges à déduire :

• Les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt : dans le cas où le logement a été acheté à crédit.
• La taxe foncière : cette taxe est décidée et exigée par les collectivités locales.
• Les frais de gestion : si vous passez par une société de gestion locative pour la mise en location de votre bien.
• Les travaux : seul l’entretien habituel est à la charge du locataire. Les travaux tel qu’un éventuel ravalement de façade ou encore le changement d’équipement électrique, ou de chauffage sont à la charge du propriétaire.
• Assurances : si vous avez souscrit une assurance de type propriétaire non occupant ou garantie loyers impayés

Hé oui, tout cela ! En effet, ces frais supplémentaires sont nombreux et peuvent représenter plus d’un quart des loyers perçus. Alors, veillez à n’oublier aucune grosse dépense afin d’éviter les mauvaises surprises 😉.

Pour calculer la rentabilité nette, voici la marche à suivre :
[(Montant du loyer annuel – charges annuelles) / prix d’achat] x 100

En pratique :

Calculons la rentabilité d’une maison achetée 150 000€, mise en location au prix de 700€ mensuel. A cela, s’ajoute les charges annuelles d’environ 2 450€ (dont 600€ de taxe foncière, 800€ de frais de gestion locative, 150€ de frais d’assurance « propriétaire non-occupant », 900€ d’intérêts d’emprunt et d’assurance de prêt)
[(700€ x 12 mois) – 2 450€ de charges / 150 000€ ] x 100 = 3,97 %
La rentabilité de cette maison est fixée à 3.97 %.



Etape 3 – calculer le rendement net net : si vous souhaitez faire une offre/avant signature du compromis

Enfin, le rendement net-net, également appelé net de fiscalité, permet de calculer le rendement total en prenant en compte la situation fiscale du propriétaire bailleur ainsi que le régime fiscal auquel est soumis l’investissement locatif en question.

Pour mieux comprendre, voici le calcul à suivre :
[(Montant du loyer annuel – charges annuelles – impôts sur revenus fonciers) / prix d’achat] x 100

Le rendement net-net est difficile à calculer du fait de la multiplicité des critères à prendre en compte ! En effet, il existe différents régimes fiscaux qui se révèlent être plus ou moins avantageux. Parmi les différents régimes fiscaux existants, on peut lister :

• La loi Pinel, : cette loi ouvre le droit à une réduction d’impôts calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
• La loi Cosse (louer abordable), remplacé par le dispositif Loc’Avantage (au 1er mars 2022) : seuls les logements avec un niveau de loyer dit « abordable » peuvent bénéficier de ce dispositif sur les revenus locatifs.
• La loi Denormandie : elle concerne les particuliers achetant un logement à rénover, dans un quartier plutôt ancien et dégradé, dans le but de le mettre en location.
• La location en meublé professionnel : ce statut permet d’imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global du foyer. Si ce revenu global n’est pas assez important, le déficit peut être reporté sur le revenu global pendant 6 ans.
• La location en meublé non-professionnel : cette option permet aux propriétaires loueurs de profiter de nombreux avantages tels que la simplicité des démarches, la flexibilité du statut mais également de pouvoir reporter un éventuel déficit / plus-value.
• La location vide / micro-foncier : si vos loyers ne dépassent pas les 15 000€ par an, alors vous bénéficiez du régime micro-foncier. Au-delà des 15 000€, vous passez automatiquement au régime réel.

Si votre activité de location est soumise à l’impôt sur le revenu, dans la plupart des cas, vous pouvez réaliser une simulation afin de calculer votre taux d’imposition en suivant ce lien.

Et le Cashflow immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Et pour les experts, outre la rentabilité, la rentabilité nette, et la rentabilité nette nette, il y a aussi le cashflow immobilier. Le cashflow immobilier, c’est un peu la trésorerie du propriétaire dans le cadre d’un investissement locatif. Mesurer le cashflow c’est calculer la différence entre le montant des loyers perçus et les frais à votre charge (crédit, assurance de prêt, taxes, travaux…). C’est donc une façon de mesurer la rentabilité de votre investissement locatif dans son ensemble.

Un cashflow positif, c’est lorsque les revenus perçus sont supérieurs aux dépenses. C’est-à-dire lorsque vous recevez un loyer plus important que le montant des charges qui vous incombent.

Le cashflow négatif quant à lui, c’est la situation inverse : vos charges sont alors supérieures à vos rentrées d’argent (loyers).
Vous atteignez une rentabilité maximale lorsque les loyers que vous percevez couvrent toutes vos charges, et vous permettent d’en dégager une marge additionnelle. Là, on a un seul mot à vous dire : BRAVO ! 👏

💡 Le conseil de Mon prêt bien assuré :

Si vous avez un projet d’acquisition immobilière en vue de réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à vous faire aider d’un expert-comptable ou encore d’un fiscaliste. Il saura vous accompagner et vous aidera à prendre les meilleures décisions concernant ces questions d’ordre statutaire.

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Et pour accroitre votre rentabilité, et réaliser des économies sur vos charges, pourquoi ne pas jouer la carte de l’assurance de prêt en délégation ?
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🧐 LE MÉMO :

• Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, 3 méthodes de calcul existent.
• La méthode de calcul la plus simple concerne le rendement brut, la plus complète concerne le rendement net-net.
• Bien choisir son régime fiscal permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plus ou moins importante.
• Bien choisir son assurance de prêt permet de réaliser de belles économies et d’améliorer la rentabilité, dès le départ.