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Crédit immobilier : le taux d’usure complique les achats immobiliers

Le taux d’usure, facteur limitant pour les emprunteurs.

Avec le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, le taux d’usure n’a pas fini de faire parler de lui ! De plus en plus d’emprunteurs subissent les limitations liées au taux d’usure. Mais qu’est-ce que le taux d’usure ? Comment ce taux est-il fixé et comment le marché réagit-il face à cela ? Mon prêt bien assuré vous en dit plus.

Le marché immobilier en pleine mutation

Depuis ce début d’année 2022, le marché immobilier connaît de nombreux changements car il est lié de très près aux évolutions concernant le crédit immobilier.
Depuis quelques mois, il est en effet de plus en plus compliqué d’emprunter pour un achat immobilier, en voici quelques illustrations :

Tout d’abord, depuis avril, on constate un allongement de la durée des crédits. Ainsi, selon l’observatoire du crédit logement, la durée moyenne d’emprunt était de 240 mois en mai 2022, contre une durée d’emprunt de 238 mois en avril 2022, soit une moyenne de 2 mois d’emprunt supplémentaires.

Ensuite, on remarque une forte chute du nombre de prêts accordés. En cause, les conditions d’octroi des crédits sont de plus en plus strictes et cela se ressent côté production. Les banques demandent un apport personnel de plus en plus conséquent, qui peut représenter jusqu’à 40% du crédit souhaité. Le nombre de prêts est en baisse de -14,1% par rapport au 1er trimestre. Aïe !

Pour finir, la tendance indiquant une augmentation générale des taux du crédit depuis quelques mois se confirme. Cette hausse s’élève à 0,50%, voire 0,60% selon les banques. En mai 2021, le taux moyen emprunté était d’environ 1,06%. En mai 2022, le taux est passé à environ 1,36%. Et ce n’est pas terminé, les taux risquent de continuer leur ascension. 😰

Face à cette forte et rapide hausse des taux, le taux d’usure se révèle être un redoutable obstacle sur le parcours des personnes souhaitant acquérir un bien immobilier. Actuellement, le taux d’usure est fixé à 2,40% pour les prêts immobiliers à taux fixe d’un montant supérieur à 75.000 euros et d’une durée supérieure ou égale à 20 ans, et ce, jusqu’au 30 juin 2022.

Les limites du taux d’usure

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure a été instauré pour protéger les emprunteurs et éviter d’éventuels abus. Établi par la Banque de France, le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. En résumé, si le taux de votre prêt dépasse le taux d’usure en vigueur, votre dossier ne sera pas accepté par la banque.
A chaque fin de trimestre, le taux est recalculé et fixé pour le trimestre suivant, puis publié au Journal officiel.
Un prêt peut être considéré comme usuraire si le taux annuel effectif global (TAEG) est supérieur au taux d’usure en vigueur. Le TAEG comprend :

  • Le taux d’intérêt de base
  • Les frais, commissions et rémunérations diverses (frais de dossier, etc)
  • Les primes de l’assurance emprunteur souscrite

Malheureusement, le taux d’usure contribue à réduire drastiquement l’accès au crédit pour de nombreux ménages. Les personnes âgées de plus de 40 ans sont les plus impactées par ce taux d’usure car l’assurance de prêt, qui entre dans le calcul du taux d’usure, est généralement plus coûteuse à partir de cet âge.

Comment calculer le taux d’usure ?

Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France prend en compte les taux moyens appliqués au sein des établissements de crédits sur le trimestre précédent, en fait une moyenne augmentée d’un tiers.

Le taux d’usure a atteint ses limites car il produit l’effet inverse de celui initialement recherché à sa création ! En effet, le taux d’usure actuel n’est pas en corrélation avec le marché car il a été calculé sur la base de chiffres qui ne sont plus d’actualité. Les taux de crédit augmentent beaucoup plus vite que prévu, la différence de taux entre chaque mois est trop importante. Cette méthode de calcul n’est donc plus adaptée en cas de forte augmentation des taux comme c’est actuellement le cas.

Les conséquences sont lourdes : les personnes ayant un dossier relativement bon et sain ne peuvent plus emprunter car leur dossier ne respecte pas le taux d’usure en vigueur. De nombreuses personnes se retrouvent coincées, dans l’incapacité de souscrire un prêt immobilier. C’est ce qu’on appelle « l’effet ciseau » !

Imaginez le nombre de projets de vie compromis ou mis en attente à cause de ce taux d’usure qui ne correspond pas à la réalité ! C’est pourquoi Bercy souhaite intervenir afin d’améliorer la situation et simplifier l’accès au crédit.

Quelles sont les évolutions souhaitées ?

Bien que le taux d’usure doive être révisé et actualisé au mois de juillet, les taux de crédits continuent également leur ascension. Ce nouveau taux d’usure risque donc de ne pas être suffisant pour améliorer la situation !

C’est pourquoi Bercy se dit prêt à faire évoluer la méthode de calcul des taux d’usure afin de permettre au plus grand nombre d’accéder au prêt immobilier tout en veillant « à respecter l’équilibre entre la protection des consommateurs et l’accès à la propriété ». Le Ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, réfléchit à opter pour un calcul du taux d’usure mensuel au lieu de trimestriel afin de coller au plus près de la réalité

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Pour faire baisser votre taux d’emprunt et éviter d’atteindre le taux d’usure, pensez à votre assurance de prêt ! Eh oui, opter pour une assurance de prêt externe (également appelée « en délégation ») c’est choisir une assurance de prêt autre que celle proposée par votre l’organisme prêteur.
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